外国人购房限制与门槛
马来西亚欢迎外国人投资房产，但设有明确的限制条件。如果你是永久居民（PR）、外籍人士、或持有 MM2H 签证的人，在购房前必须了解这些规则——否则可能买了不能产权过户的房产。
外国人购房资格框架
graph TD
BUYER["购房者身份"] --> CIT["🇲🇾 马来西亚公民\n无限制"]
BUYER --> PR["🏠 永久居民 PR\n基本无限制\n（部分土著保留地除外）"]
BUYER --> EXP["🌍 外籍人士\n有价格门槛+类型限制"]
BUYER --> MM2H["✈️ MM2H 持有者\n额外豁免部分限制"]
BUYER --> COMP["🏢 外资公司\n可通过公司名义购置\n受外资规则约束"]
EXP --> RULE1["最低购买价\n根据州属不同"]
EXP --> RULE2["禁购：低价房产\n Malay Reserve Land\n农业用地"]
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style EXP fill:#FFF9C4,stroke:#F57F17
style COMP fill:#E3F2FD,stroke:#1565C0
各州外国人最低购买价格（2026年）
| 州属 | 外国人最低购买价 | 备注 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | RM1,000,000 | 联邦直辖区，部分区域豁免 |
| 雪兰莪 | RM2,000,000（有地）/ RM1,000,000（分层） | 州政府严格执行 |
| 槟城 | RM1,000,000 | 联岛公寓另有规定 |
| 柔佛（依斯干达 MK1/MK2） | RM1,000,000 | 依斯干达特区内 RM600K 特别豁免政策（视项目） |
| 马六甲 | RM1,000,000 | |
| 沙巴 | RM500,000 | 外国人政策相对宽松 |
| 砂拉越 | 外资购房受严格限制，需额外批准 | 本地居民保护政策强 |
| 森美兰 | RM1,000,000 |
⚠️ 上述价格线可能因发展商申请豁免、区域特殊政策或时间更新而有所变化。购房前请向 JPPH 或律师确认最新规定。
外国人不可购买的房产类型
无论价格多高，外国人不得购买以下类型：
| 禁购类型 | 说明 |
|---|---|
| 马来保留地（Malay Reserve Land） | 法律上只有马来人可持有 |
| 廉价屋 / 组屋（Low-cost / PPR / PPAM） | 为本地低收入群体保留 |
| 土著保留单位（Bumi Lot） | 发展商必须将一定比例单位保留给土著买家，非土著和外国人不可购买 |
| 农业用地 | 需特别批准，一般不批予外国人 |
外国人购房申请流程
外国人购买房产需要通过马来西亚土地局（PTG/PTD）的外国人购房批准程序：
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participant B as 买家（外国人）
participant L as 律师行
participant PTG as 土地局 PTG/PTD
participant PERHILITA as 经济规划单位 EPU（如适用）
B->>L: 签订购买意向书（LOI）或预订金
L->>PTG: 提交外国人购房批准申请
PTG-->>L: 批准通知（2–6周）
L->>B: 确认批准，签署 SPA
Note over B,PTG: 部分高价值房产需额外
向 EPU 申请外资审批
向 EPU 申请外资审批
申请所需文件： - 护照复印件（所有页面） - 签证页（如有长期签证） - 购买房产的基本资料（地址、价格、类型） - 律师行出具的申请函
批准时间： 2–8 周（视州属和申请量而定）
MM2H 持有者的特别待遇
持有马来西亚第二家园计划（MM2H）签证的外国人，在部分州属可享受： - 更低的最低购买价格门槛（部分州豁免至 RM600K） - 更快的审批通道 - 部分发展商项目的优先认购权
2024 年起 MM2H 政策已多次修订，请向移民局（JIM）或认可 MM2H 代理确认最新要求。
本节小结
- 📌 外国人在马来西亚可以合法购买房产，但有价格下限（各州不同，通常 RM1M 起）
- 📌 马来保留地、廉价屋、土著保留单位——无论价格，外国人一律不得购买
- 📌 外国人购房必须通过土地局申请批准，律师会代为处理此程序
- 📌 持有永久居民（PR）身份的华人，基本上与公民同等权利（马来保留地除外）