SPA 进度付款表解读
新盘的 SPA 合约通常含有一份"进度付款时间表"（Progress Payment Schedule），规定了不同建设阶段对应的付款比例。理解这份表格，才能正确计算现金流需求，以及贷款放款时机。
进度付款机制
sequenceDiagram
participant 发展商
participant 律师楼
participant 银行
participant 你（买家）
发展商->>律师楼: 阶段竣工通知 + 建筑师证书
律师楼->>银行: 提交进度放款申请
银行-->>律师楼: 审核后放款至律师楼信托
律师楼-->>发展商: 转付该阶段款项
Note over 你（买家）: 银行开始计算该阶段贷款利息
你（买家）->>银行: 支付进度期间利息（Progress Interest）
💡 进度期利息：在新盘建设期间（交钥匙前），银行已放款部分按月计算利息，买家须每月支付，俗称"进度期利息"（Interest-During-Construction，IDC）。这部分费用常被首购族低估。
HDA 标准付款表（Schedule G — 有分层地契）
适用于：住宅公寓 / 服务式公寓 / 半独立式排屋等（须为 HDA 管辖项目）
| 阶段 | 建设内容 | 累计放款比例 |
|---|---|---|
| 签署 SPA | — | 10% |
| 阶段 1 | 地基完成 | 20% |
| 阶段 2 | 框架结构（最高楼层） | 35% |
| 阶段 3 | 砖墙、外墙 | 50% |
| 阶段 4 | 屋顶（有顶遮盖） | 55% |
| 阶段 5 | 内外墙抹灰 | 65% |
| 阶段 6 | 水电管道（M&E Rough-In） | 75% |
| 阶段 7 | 地砖、卫浴完成 | 90% |
| 交钥匙（VP） | VP 发出 | 95% |
| 产权颁发 / 竣工 | Strata Title 颁发后 | 100% |
⚠️ 最后 5% 何时支付：SOHO 和某些商业项目将最后 5% 锁在产权颁发，而住宅项目通常在 VP + 竣工认证（CCC）颁发后。若 Strata Title 迟迟未颁发，这 5% 可能搁置多年。
Schedule H（有土地所有权分开的楼盘）
部分有地房产（如联排别墅、独立式花园）使用 Schedule H，阶段分割略有不同，但基本逻辑相同——按建设里程碑逐步放款。
进度期利息计算实例
# 进度期利息（IDC）估算
loan_amount = 540_000 # 总贷款额
annual_rate = 0.044 # 年利率 4.40%
build_period_months = 30 # 预计建设 30 个月
# 简化：按平均放款金额50%计算（放款从0增至100%）
avg_disbursed = loan_amount * 0.5
monthly_interest = avg_disbursed * (annual_rate / 12)
total_idc = monthly_interest * build_period_months
print(f"月均进度利息（估算）: RM{monthly_interest:,.0f}")
# 约 RM990/月
print(f"建设期共缴利息（估算）: RM{total_idc:,.0f}")
# 约 RM29,700
📌 对于大多数首购族来说，进度期利息是一笔 RM20,000–40,000 的隐性现金流负担，需在预算中提前计入。
非 HDA 项目（工商/SOHO/商业单位）
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 付款结构 | 发展商自行制定，通常更前重（SPA 付款比例更高） |
| LAD 保护 | 无 HDA 法定 LAD，须在合约中协商 |
| DLP 保障 | 通常 18–24 个月，但不归 HDA 管，追诉难度较大 |
| 适用法律 | National Land Code，而非 Housing Development Act |
如何管理新盘现金流
典型现金流时间线（RM650K 单位，90% 贷款）：
Month 0 签 SPA： 首付 10% = RM65,000（自付）
贷款获批 RM585K
Month 1–30（建设期）：
月均进度利息 ≈ RM1,070（银行按放款余额计）
累计进度期利息 ≈ RM32,100
Month 31 VP 交钥匙：
开始正式月供 ≈ RM2,750/月（30年 @4.4%）
现金需求总结（交房前）：
首付 RM65,000
印花税等 RM18,000（律师/MOT/贷款印花）
进度利息 RM32,100
交房前准备金 RM115,100（+ 装修费未计入）
本节小结
- 📌 进度付款表按建设里程碑放款，买家须在建设期支付"进度期利息"（月均约 RM800–1500）
- 📌 HDA 项目受法律保护，发展商不能随意更改付款比例；非 HDA 项目须自行谈判
- 📌 建设前 30 个月的进度利息是首购族最常低估的额外支出，务必纳入购房总成本
- 📌 最后 5% 的付款时点依产权颁发，SOHO/商业单位尤须关注 Strata Title 进度
下一节：交房验收与缺陷期管理