SPA 合约关键条款解析
签署买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称 SPA）是购房流程中法律约束力最强的一步。一旦签字，双方均受合约约束。本节解析 SPA 中最关键的条款，帮助你避免日后产生纠纷。
SPA 签署流程概览
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participant 买家
participant 律师楼
participant 卖家
participant 银行
买家->>律师楼: 出价被接受，委托律师起草/审查 SPA
律师楼->>卖家: 发送 SPA 草稿
卖家-->>律师楼: 同意条款（或协商修改）
律师楼->>买家: 签署 SPA + 缴付订金（通常 10%）
律师楼->>银行: 申请贷款，提交 SPA 副本
银行-->>买家: 发出 Loan Offer Letter
买家->>银行: 接受 Offer Letter + 贷款签约
银行->>律师楼: 贷款文件签署后首次放款
律师楼->>卖家: 收到放款后完成过户
SPA 核心条款详解
1. 完成期（Completion Period）
| 类型 | 标准完成期 |
|---|---|
| 次级市场（二手房） | 3 个月（有贷款）/ 1 个月（全现款） |
| 新盘（发展商项目） | 依建筑阶段，通常 36–48 个月 |
- 若超过完成期，违约方须赔付 LAD（Liquidated Ascertained Damages）
- 买家违约（如贷款被拒）：可能丧失已付订金
- 卖家违约（如拒绝交房）：须双倍退还订金
2. LAD 违约赔偿条款
LAD = 合约总价 × 10% × (逾期天数 ÷ 365)
- 新盘 SPA 规定：发展商逾期交房，须按每日 10% 年息计算赔偿
- 次级市场 SPA：双方可自行协商 LAD 比率和上限
- 实务上：对小开发商应坚持 HDA（2012 年房屋发展法）标准 LAD 条款
3. 缺陷责任期（Defect Liability Period，DLP）
| 类型 | DLP 期限 |
|---|---|
| 受 HDA 保护的新盘 | 交钥匙（VP）起 24 个月 |
| 商业单位 / SOHO | 不受 HDA 保护，DLP 依合约约定 |
| 次级市场二手房 | 通常无 DLP（照现状卖） |
⚠️ 重要：服务式公寓（Serviced Apartment）和 SOHO 不归 HDA 管辖，发展商有义务在 SPA 中注明，但 DLP 保护程度较弱，须特别留意。
买家保护条款
# SPA 关键保护条款核查清单
checklist = [
"✅ 确认 LAD 条款（新盘必须有，不低于 HDA 标准）",
"✅ 确认 DLP 期限（新盘 = 24 个月自 VP 起）",
"✅ 确认 Conditions Precedent（先决条件）：贷款失败可取消合约并退款",
"✅ 确认付款时间表（Schedule 3）与建设进度挂钩，非固定分期",
"✅ 确认 Retention Sum（竣工保留金）：竣工后 5% 保留 12 个月以备缺陷修复",
"✅ 确认产权（Strata / Individual Title）预期交付时间",
"✅ 外国买家：确认含有 PTG 外国人购房批准的先决条件",
]
先决条件（Conditions Precedent）
SPA 通常附带两项关键先决条件：
- 贷款先决条件：买家须在指定期限内（通常 14–21 天）取得银行贷款批准信。若贷款被拒，买家可无惩罚地退出合约，取回已付订金。
- 外国人购房批准（外籍买家）：须取得 PTG 批准方为有效合约。
订金支付结构
| 阶段 | 金额 | 时机 |
|---|---|---|
| 预约金（Earnest Deposit） | 合约价 1–2%（暂定出价时） | 卖家接受出价时支付 |
| 签 SPA 订金 | 合约价 10%（扣除预约金） | SPA 签署日 |
| 贷款部分 | 合约价 80–90% | 银行放款（过户完成后） |
💡 注意：预约金（Earnest Deposit）在大多数情况下不退，若买家在进入正式 SPA 前撤单，该笔金额将被没收。正式 SPA 订金（10%）退不退取决于是否触发先决条件。
常见 SPA 陷阱
| 陷阱 | 说明 | 应对 |
|---|---|---|
| "照现状"条款（As Is） | 无法追究卖家对已知缺陷的责任 | 看房后要求明文列出缺陷修复清单 |
| 没有贷款先决条件 | 贷款被拒也不能退款 | 坚持加入先决条件保护条款 |
| 发展商单方修改公共设施规划 | 合约后取消泳池/停车场等 | 检查 SPA 附件（First Schedule）设施规格 |
| 维修基金锁死 | 未缴维修基金无法签 SPA | 查清发展商/前屋主的欠缴状况 |
本节小结
- 📌 SPA 是最重要的法律文件，签前必须由你自己委托的律师审查（而非卖家律师）
- 📌 新盘买家须确认 HDA 保护适用，LAD + DLP 24 个月缺一不可
- 📌 贷款先决条件是保护买家的安全网，任何 SPA 都应坚持加入
- 📌 预约金一般不退，正式订金 10% 退款取决于是否触发合约先决条件
下一节：律师费、印花税与过户流程