贷款批复后到放款前
拿到 Offer Letter 只是旅程的中途站——从接受贷款批准到银行实际放款，还有一系列手续需要完成。本节拆解放款前的每一个关键步骤，帮你掌握时间线，避免因文件延误导致 SPA 完成期超时。
放款前全流程
gantt
title 贷款批复至首次放款时间线
dateFormat YYYY-MM-DD
section 文件阶段
接受 Offer Letter（14天内） :done, a1, 2025-01-01, 3d
签署贷款协议（Facility Agreement） :done, a2, 2025-01-05, 5d
缴付贷款协议印花税（0.5%） :done, a3, 2025-01-10, 5d
section 保险阶段
投保 MRTA / MLTA :active, b1, 2025-01-10, 7d
投保 IBOI 火险 :active, b2, 2025-01-10, 5d
section 过户阶段
律师楼完成 SPA 印花税（MOT） :active, c1, 2025-01-15, 10d
地租地：申请州政府同意书 :crit, c2, 2025-01-20, 45d
Form 14A 递交土地局 :crit, c3, 2025-03-06, 14d
section 放款阶段
条件满足，首次放款 :milestone, d1, 2025-03-20, 1d
贷款协议签署
接受 Offer Letter 后 7–14 天内，需到律师楼签署正式贷款协议：
须签署文件：
| 文件 | 说明 |
|---|---|
| Facility Agreement | 正式贷款合同，约束利率、期限、条款 |
| Deed of Assignment（DOA） | 若产权尚未颁 Strata Title，以 Assignment 方式抵押 |
| Form 16A（按揭表格） | 有个别地契时，向土地局登记银行按揭 |
| LACA Agreement | 土地法典协议，银行额外保护条款 |
保险要求
1. MRTA（Mortgage Reducing Term Assurance，递减式按揭寿险）
- 保障：若借款人死亡或全残，保险公司代为还清剩余贷款
- 保额随贷款余额递减
- 费用：约 RM8,000–RM20,000（一次性，通常加入贷款本金）
- 可选择：单人或联名人均投保
2. MLTA（Mortgage Level Term Assurance，固定式按揭寿险）
- 保额固定（不随贷款额递减）
- 超额理赔可作为遗属收入替代
- 通常比 MRTA 贵，每月缴付保费
3. IBOI / 火险（Fire & Special Perils Insurance）
- 强制：所有按揭房产必须投保
- 保障：建筑结构（不含家具/家电）
- 费用：约 RM500–1,500/年（依建筑面积和重置价值）
- 银行通常要求指定为受益人
💡 MRTA 捆绑销售：部分银行"强制要求"购买其内部 MRTA 产品，实际上并非法律强制，可选择向独立保险公司购买，价格往往更低。
放款条件核查
银行在放款前须确认所有先决条件已满足：
# 银行放款先决条件清单
pre_disbursement_checklist = [
"✅ SPA 已签署并盖印 Stamp Duty",
"✅ 贷款协议已签署并盖印（0.5% Stamp Duty）",
"✅ MRTA/MLTA 已投保，保单副本已提交银行",
"✅ 火险（IBOI）已投保",
"✅ 外籍买家：PTG 外购批准已获得",
"✅ 地租地（Leasehold）：州政府同意书已获得",
"✅ 过户表格（Form 14A）已递交土地局",
"✅ 无其他未解除的银行通知",
]
进度付款 vs 全额放款
| 类型 | 放款方式 |
|---|---|
| 新盘（发展商项目） | 按建筑进度分阶段放款（每完成一个阶段，律师楼通知银行放款该阶段金额） |
| 二手房（次级市场） | 过户完成后一次性放款给卖家律师楼 |
新盘进度放款阶段实例
| 建设阶段 | 累计放款百分比 |
|---|---|
| 地基完成 | 10% |
| 框架完成（至屋顶） | 35% |
| 砖墙砌筑 | 55% |
| 内外墙抹灰 | 65% |
| M&E 安装（水电） | 75% |
| 铺设地砖、卫浴 | 90% |
| VP（交钥匙） | 100% |
常见延误原因
| 延误来源 | 预防方法 |
|---|---|
| 州政府同意书审批慢（地租地） | 提早申请，预留 45–90 天缓冲 |
| MRTA/保险文件未及时提交 | 一接受 Offer Letter 立即处理保险 |
| 卖家贷款/警告未完全解除 | SPA 签约前要求卖家提供进度承诺 |
| 文件资料不完整 | 首日提交时使用标准清单确保齐全 |
本节小结
- 📌 接受 Offer Letter 后要在 14 天内完成，同步启动保险投保和产权文件准备
- 📌 地租土地的州政府同意书是最大时间变量，须提前预留 2–3 个月
- 📌 MRTA 非法律强制，可向独立保险公司购买，避免银行捆绑高价产品
- 📌 新盘按进度放款，每个阶段完工后律师楼通知银行，全程透明但须紧跟进度